La compraventa de viviendas alcanza máximos en Aragón con 15.500 operaciones en el último año

En el 2008 estalló la burbuja inmobiliaria. Ahora, 14 años después, la situación es distinta aunque comparte similitudes. En el último año, se han registrado, solo en Aragón, cerca de 15.500 compraventas, cifras máximas desde 2008. Son cifras espectaculares e inesperadas. El mayor freno para esta efervescencia del mercado será la subida de los tipos de interés que, con toda seguridad llegará antes del final del año, y hará que los préstamos sean más caros.

En España se mantiene esa tendencia social a la propiedad. La gente quiere ser propietaria por la recuperación que ha experimentado el sector, superando los buenos trimestres de 2018 y 2019. "No solo se ha recuperado la tendencia que frenó la pandemia, sino que se está superando. Y con creces. Una de la razones: la tan temida como esperada subida de los tipos de interés. "El hecho de que la financiación bancaria vaya a ser más cara ha provocado un efecto anticipo que no pocas personas que se planteaban comprar una vivienda han decidido adelantar esa compra para conseguir una financiación más favorable", explica Luis Fabra, director de la cátedra del mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

La otra razón es la inflación. Con ella, los ahorros pierden valor. La renta fija o la bolsa se han comportado mal en el primer trimestre del año. Así que la alternativa para muchos inversores está siendo el mercado inmobiliario. "Los grandes fondos de inversión han focalizado su toma de decisiones en el residencial, la compra de viviendas en 2022. Es el elemento más relevante. A nivel particular, los ciudadanos han hecho lo mismo. En el contexto actual y presionados por una inflación al alza, aquellas personas que tienen capacidad y recursos, en no pocos casos han optado por la compra venta de viviendas", señala Fabra.

El momento perfecto para la inversión

La decisión para poder invertir aún tiene que ser meditada bajo algunos criterios. "Yo creo que los tipos de interés todavía son bajos. Por lo tanto, endeudarnos todavía es barato. Entonces, aquellas personas que estén pensando y su situación económica se lo permita, comprarse una vivienda por supuesto. Todavía es barato. Menos barato que hace unos meses, pero todavía es barato", explica Javier Martínez, economista y director de Alantra en Zaragoza.

Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad inmobiliaria de Aragón, opina que la posición de la Comunidad representa un factor clave en esa decisión. "Además, creo que tenemos un poco la suerte en nuestra Comunidad que, si bien el número de compraventas es elevado, los precios todavía son asequibles en relación a la cresta de la ola que alcanzamos en 2008-2009. Quizás todavía estamos un 30% por debajo de ese precio, cuando otras capitales importantes como Madrid, Barcelona, Baleares están ya prácticamente en los precios de 2008", señala.

Aunque posiblemente la situación dentro de un año pueda dar un giro radical. "¿Podremos ver esta situación a lo largo del año? Sí. Si la actividad económica no mejora no habrá mucha tensión en cuanto al precio de la vivienda", expresa Martínez.

En el último año se han registrado en Aragón, cerca de 15.500 compraventas.

La vivienda de segunda mano como opción

Hasta ahora, los precios han evolucionado de manera acompasada. El metro cuadrado en Aragón vale de media ahora 1.474 euros. Por debajo de esa media están Huesca y Teruel capital y algo más de 1.800 euros cuesta en Zaragoza. En España, ya se vende más vivienda de segunda mano que antes del estallido de la burbuja. En 2008, el problema era el exceso de obra nueva y en la actualidad, sucede todo lo contrario. En los últimos meses, muchos proyectos se han parado por culpa del encarecimiento de los materiales, un 60% más caro está el acero y un 30%, la madera. "En el mercado de obra nueva llevamos tres años consecutivos en los que la iniciación de viviendas es menor de la que absorber el mercado. estamos generando cierto déficit. A corto plazo podríamos llegar a decir que es una especie en extinción", subraya Fabra.

De las 4.136 compraventas se han registrado en el primer trimestre del año en Aragón, el 80% han sido de vivienda usada. No es que exista un boom de este tipo de inmueble, simplemente es que se vende lo que hay. "No es un boom, es que no hay más remedio. No hay obra nueva y la que hay se vende enseguida y, además, a un precio elevado", declara Mari Carmen Rodríguez, gerente de Attrezzo Inmuebles.

Dos años llevan Mari Luz Galve y su pareja buscando un piso. Todo ese movimiento que hay en el mercado es precisamente lo que les ha dejado fuera. "Ha habido temporadas en estos dos años que hemos estado al quite con alertas en el correo, sale un piso, llamamos, ya somos la sexta visita. El día de la visita nos llaman y nos dicen: 'Se ha comprado en la primera o la segunda visita'", expresa.

Además, recalca la necesidad de inversión. "Lo normal que sueles empezar a buscar son tres habitaciones, dos baños, incluso uno; garaje, trastero, etc. Entonces ya te tienes que ir a 250.000 euros. Entonces, eso es lo que nos ha llevado a mirar más en segunda mano". Rodríguez aclara que el precio viene determinado por una serie de reformas. "Lo que hacemos también es arreglar un poquito esas viviendas, no dejarlas de en el mercado de cualquier manera. Eliminar esos pequeños defectos y luego decoramos un poquito. Insisto, que a lo mejor no es el piso de su vida porque querría otra cosa, pero hay que hacerlo agradable para que él entre a la vivienda y se vea a gusto".

Mari Carmen Rodríguez enseña un piso a Mari Luz Galve.

La hipoteca, imprescindible

Una de cada cuatro compras se realizan sin necesidad de financiación. La inmensa mayoría de los ciudadanos se tienen que hipotecar, y en este punto es donde muchos jóvenes quedan expulsados del mercado. Jóvenes que incluso pueden estar pagando alquileres más altos que la cuota hipotecaria. El problema es que no tienen suficientes ahorros para asumir la compra. Es también el caso de Mari Luz Galve que, aunque empezó a trabajar desde los 16, no puede asumirlo. "Aunque hayamos empezado a trabajar de muy jóvenes, ahora somos nosotros los que tenemos que ayudar a nuestros padres, eso no pasaba antes. Entonces, no tenemos capacidad de ahorro. Nosotros ahora sí que ya contamos con la financiación, pero te cuesta aceptar por qué no te dan más del 80%", comenta.

Precisamente, ese es uno de los mecanismos que se establecieron tras la crisis. Para evitar riesgos ya no se conceden hipotecas del 100%. Javier Martínez explica todo depende del momento económico en el que nos encontremos: "Eso hace pensar que no estamos en esos momentos de tanta complicación como fueron los años 2006, 2007 en los que los endeudamientos eran tan grandes que el problema no era que el precio de la vivienda subiera mucho, que subió, sino que no podíamos pagar. Y hay que recordar que en el año 2008 este Euribor que ahora está en el 0,4 estaba por encima del 5%, por lo tanto, nos encontramos que pagar las deudas era mucho más complicado".

El nivel de endeudamiento es uno de los aspectos que llevan a pensar que no estamos ante una posible nueva burbuja. "La cuota hipotecaria respecto al salario, estamos dedicando en torno a un 27-28%; en aquella época estábamos en torno al 40%. En cuanto al porcentaje de compras con financiación hipotecaria, estamos en el 77%, en aquella época estábamos en torno al 100%", expresa Fabra.

Baena destaca que después de las crisis vividas, hay que actuar con precaución. "Cuando una persona compra un piso, la media es que lo tenga 19 años. Está claro que este dato es importante porque nos aleja de movimientos especulativos. En cuanto a promotores y agentes que intervienen en el sector, se ha profesionalizado fuertemente. Los años de larga crisis han hecho que alguien difícilmente juegue a ser promotor". Así, añade Martínez, "todo esto junto hace pensar que los precios son los que son, pero pensar que en este momento tenemos una segunda burbuja, pues no se ve". Fabra reconoce que podría haber un cambio de tendencia en el mercado pero, "ni el mercado inmobiliario ni el mercado financiero serán los causantes de ese cambio".

Las familias, los bancos, las promotoras y todos los implicados en el sector han aprendido a ser cautos porque la sombra de 2008 todavía asusta.

La situación no solo se ha recuperado tras la pandemia sino que se está superando con creces.